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BBC Afrique de

Source: www.bbc.com

Dépôt de garantie : dans l'immobilier "chacun à son prix, de 3 mois à 10 mois, il y a l'anarchie"

la Ligue des locataires va déployer une antenne dans chaque commune la Ligue des locataires va déployer une antenne dans chaque commune

Débourser jusqu'à 12 mois de loyer pour pouvoir poser ses meubles dans un nouvel appartement est devenu la norme dans de nombreux pays. Une situation particulièrement difficile pour les jeunes actifs.

Emmanuel Koukougnon, jeune trentenaire habitant à Abidjan, a mis près d'une année avant de pouvoir quitter le domicile familial après avoir trouvé son emploi.

En cause, non un attachement particulier à ses parents mais plutôt le coût excessif des dépôts de garantie, appelés mois de caution dans le langage courant, exigés par les propriétaires de logements.

Son salaire de jeune cadre moyen lui permettait de louer un 2 pièces.

Bien que la loi ivoirienne limite les montants exigibles par les propriétaires à 2 mois de dépôt de garantie et 2 mois d'avance, les sommes réellement exigées par les bailleurs à l'entrée dans un logement sont dans la pratique souvent faramineuses.

"C'est difficile car ici les agences immobilières agréées sont généralement positionnées dans les logements de luxe, donc il faut soi-même se débrouiller pour chercher sa maison. Dans mon cas le montant le plus élevé que l'on m'a exigé c'est 8 mois de caution", témoigne-t-il.

Sans accompagnement de l'Etat ou des banques, c'est grâce à l'aide de dons de divers membres de sa famille qu'il a pu collecter un peu plus de 500.000 Fcfa nécessaires pour payer les 7 mois de loyers exigés par son bailleur afin d'entrer dans son nouveau logement.

Pour ceux dont la famille ne peut aider, les prêts souscrits auprès de proches ou les tontines servent de moyen de financement.

"J'ai payé 2 mois de caution, 4 mois d'avance et 1 'mois d'agence'", explique M. Koukougnon.

Le "mois d'agence", un mois de loyer non remboursable à verser au propriétaire, qu'une agence soit intervenue ou pas dans la recherche de logement, est une pratique devenue courante à Abidjan.

Un coût qui vient encore alourdir la facture pour les locataires. Et tout cela sans compter les frais d'ameublement du futur logement.

A cela vient s'ajouter les "démarcheurs", ces agents immobiliers informels chargés de vous aider à trouver un logement, qui exigent 5.000 Fcfa par visite de logement.

"J'ai eu de la chance mais je connais des amis qui ont dépensé 60 à 70.000 Fcfa juste en frais de visite pour pouvoir déménager", souligne M. Koukougnon.

Une situation qui fait que les jeunes mettent souvent longtemps à quitter le toit parental bien qu'ils travaillent.

"Il faut au minimum 18 mois afin d'économiser suffisamment pour pouvoir se prendre un appartement, un peu moins quand on a de la famille pour aider", observe-t-il.

Les dispositions qui fixent les montant exigibles à 2 mois de dépôt de garantie et 2 mois d'avance de loyer ne sont pas prises en compte par la majorité des bailleurs car les recours contre les locataires indélicats sont souvent longs et coûteux.

"Le paiement n'est pas automatique et il doivent patienter environ 3 mois pour que le locataire soit expulsé donc les propriétaires ne respectent pas la législation", explique Yao Blé, juriste spécialiste des questions d'immobilier.

Parfois ce sont les locataires eux-mêmes qui proposent de payer 10 mois de loyer afin d'éliminer la concurrence d'autres locataires potentiels.

"Certains en complicité avec le locataire font deux contrats, un conforme à la loi avec deux mois d'avance et deux mois de dépôt de garantie et un autre contrat qui mentionne les 10 mois et sur lequel est agrafé un reçu", détaille M. Blé.

Une pratique qui permet de contourner les contrôles des contrats de bail effectués par les mairies.

"Car le contrat qui ne respecte pas la loi ne peut pas être légalisé par la mairie", précise-t-il.

En cas d'abus, la loi n'est pas claire sur les modalités de recours devant le ministère de la Construction ou le tribunal, selon le juriste.

Le propriétaire risque une amende mais le locataire est souvent dans l'impossibilité de fournir des preuves.

Contacté par la BBC, le Ministère de la construction du logement et de l'urbanisme n'a pas répondu à notre demande de commentaire.

"Si la législation allégeait les conditions de délai et financières des bailleurs [en cas d'impayés de loyers] je crois que l'on aurait pu facilement revenir sur cette situation", juge Yao Blé.

Au Congo, l'article 18 de la Loi du 31 décembre 2015 limite la garantie à 3 mois pour les locaux à usage résidentiel, au delà la loi prévoit une sanction pénale (1 à 3 ans de prison ferme) et/ou civile (3 à 6 mois d'amende, soit autant de mois de loyer).

"Le bailleur doit conserver la caution elle ne doit ni produire des intérêts ni être utilisée pour les loyers. Il n'y a pas de dérogation ni d'exception aux 3 mois sinon et le bailleur et le propriétaire encourent des amendes", souligne le Pr. Jules Wembi, directeur de l'habitat au ministère de l'urbanisme et habitat.

Mais sur le terrain la loi n'est pas toujours observée.

"Certains vont jusqu'à 10 mois voire une année de garantie", déclare Josué Wa Kaleta, propriétaire de biens immobiliers à Kinshasa.

"Les autres bailleurs ont peur car nous avons des problèmes de régularité de paiement des locataires", ajoute-t-il.

Pour James Kisisi, un habitant de Kinshasa, la majorité des propriétaires connaissent une forme de précarité économique.

"La plupart des bailleurs vivent des loyers et chaque fois qu'un locataire quitte, c'est le [dépôt de garantie] du nouveau locataire qui va leur donner les trois mois à rembourser. Du coup, les propriétaires ont tendance à demander un peu plus afin qu'il leur reste quelque chose en poche", explique James Kisisi, un habitant de Kinshasa.

Cela n'empêche pas les propriétaires d'exiger tout de même 2 mois d'avance de loyer en plus des nombreux mois de garantie.

"Chacun à son prix, de 3 mois à 10 mois, il y a l'anarchie. Sur le terrain, il y a un problème la population ne tire pas profit de la législation", déplore Jean-Jacques Benameyi, président de la Ligue des locataires.

Une situation qui profite aux locataires les plus fortunés.

"Quand ça va au-delà de 6 mois ce n'est pas facile car la somme sera difficile à rassembler. Les loyers à Kinshasa sont quand même assez chers. Cela élimine la concurrence dans la location car le nombre de gens qui peuvent avoir cette garantie diminue", affirme James Kisisi, un habitant de Kinshasa.

Pour les locataires moins fortunés l'équation est difficile à résoudre.

"Emprunter à la banque c'est vraiment se mettre la corde au cou, emprunter à sa famille c'est un peu ternir son image, les gens ont souvent recours aux tontines", dit M. Kisisi.

Du côté des propriétaires le dépôt de garantie est leur seule protection en cas d'impayés car il n'existe pas de système de caution solidaire (une autre personne ou un organisme public ou privé qui s'engage à prendre le relai dans les paiements des loyers lorsque le locataire n'arrive plus à faire face).

"Quand le locataire n'arrive pas à payer vous puisez dans la garantie. Or, la loi dit que vous ne pouvez pas faire partir un locataire avant un préavis de trois mois. C'est ce qui fait les gens prennent plus que trois mois afin de perdre moins en cas de non paiement des loyers", réagit M. Kisisi.

Un contexte juridique qui fait pencher le marché en défaveur des locataires d'après M. Wa Kaleta.

"La justice est lente et quand vous allez au ministère de l'Habitat au niveau communal, on vous demande de verser un mois de loyer pendant que vous êtes en train de vouloir déguerpir de force le locataire qui est chez vous", affirme-t-il.

"Vous êtes en difficulté de recouvrer le loyer et on vous dit encore de payer un peu plus sans compter les frais connexes", ajoute-t-il.

En cas d'abus, les locataires doivent premièrement faire une tentative de conciliation devant les services de l'Habitat dans les communes. Ceux-ci doivent établir un procès-verbal signalant l'impossibilité de concilier les deux parties que le locataire peut alors présenter au juge.

Mais le président de la Ligue des locataires reproche aux techniciens du ministère de ne "pas être à la hauteur".

"La plupart ne sont pas formés et la loi n'est pas connue par les parties", dit Jean-Jacques Benameyi.

Ce 25 mai, il était reçu par le ministre de l'urbanisme et de l'habitat qui a promis lancer une campagne sur le terrain.

"Il faut former le personnel [chargé de l'application de la loi], vulgariser c'est aussi faire comprendre aux fonctionnaires", déclare le Pr. Jules Wembi directeur de l'habitat au ministère de l'urbanisme et habitat.

"Nous sommes en préparation d'une vaste campagne de sensibilisation des administrations et des associations de locataires et de bailleurs dans le pays et l'implantation du ministère des baux à loyer sur l'ensemble du territoire est encore en train de poursuivre", ajoute-t-il.

De son côté, la Ligue des locataires va déployer une antenne dans chaque commune pour faciliter les démarches auprès des différents bureaux de l'habitat.

Les conseils d'un spécialiste en immobilier

René Moundzika, directeur Général chez G.I.S Global, reconnaît que "la plupart du temps le propriétaire n'a pas envie de rendre le dépôt de garantie sauf lorsqu'il s'agit des entreprises qui ont un pouvoir très fort sur les propriétaires".

Il recommande de faire établir l'état des lieux d'entrée et de sortie par un huissier.

"Là vous avez un élément que vous allez pouvoir utiliser pour ne pas 'vous faire avoir' sur la caution", dit-il.

"Entre les deux états des lieux, il doit y avoir une 'usure normale' et le locataire doit gérer en 'bon père de famille'", rappelle M. Moundzika.

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